임대차 3법, 부동산 3법의 내용과 시행 시기

서울의 아파트 전셋값이 58주 간 연속하여 상승세를 타고 있습니다. 일각에서는 임대차 3법에 의한 부작용이 나타나고 있다고 말하고 있습니다. 그래서 이번 포스팅에서는 임대차 3법과 부동산 3법에 대해 알아보고자 합니다.

 

 

임대차 3법이 통과되면서 내 집이 없어 전월세를 살아야 하는 사람들 입장에서 내 재산을 지킬 수 있는 방안이 되어 긍정적인 반응이 있으나 다른 한 편으로는 집주인이 초기 임대료를 인상할 가능성이 높아 부정적인 반응도 우려하고 있습니다.

 

임대차 3법, 부동산 3법의 내용과 시행 시기 출처: sbs집중진단

지난 7월 27일부터 8월 3일까지 주간 아파트 전세 가격 변동률 추이를 살펴보면 전국은 0,17%에서 0.20%까지 상승하였고, 서울은 0.14%에서 0.17%까지 상승하였습니다.  

 

 

임대차 3법, 부동산 3법의 내용과 시행 시기 출처: sbs집중진단

서울 아파트 매매가격지수 변동률을 살펴보면 위와 동일 주간을 따져보면 서울 지역과 서울 동남권 지역의 매매가격지수가 상승했다는 것을 알 수 있습니다.

 

 

 

임대차 3법, 부동산 3법의 내용과 시행 시기 출처: sbs집중진단

그리고 서울 아파트 매매와 전세가격 변동율 또한 7월에 들어서면서 큰 폭으로 상승하고 있다는 것을 알 수 있습니다.

 

임대차 3법, 부동산 3법의 내용과 시행 시기 출처: sbs집중진단

이러한 영향을 종합해야 서울 지역 주택 매매가 변동률 추이를 보면 지난 7월에 0.71%까지 상승했다는 것을 알 수 있습니다.

 

 

2020년 7월 30일 임대차 3법이 국회를 통과하고 7월 31일 국무회의를 통화하면서 임대차 3법이 바로 시행되었습니다. 임대차 3법 시행에 앞서 집주인들의 향후 받게 될 금전적 불이익을 계산하여 최근 서울시의 전셋값 최대폭 상승과 더불어 경기도, 세종시에서도 올 들어 전셋값이 최대폭으로 상승했습니다.

 

임대차 3법, 부동산 3법의 내용과 시행 시기 출처: 국회 자료

 

이러한 흐름을 주도한 임대차 3법은 계약갱신청구권제와 전월세상한제 그리고 전월세신고제을 말하며 이를 도입하는 과정에서 집주인들이 전세를 내놓지 않아 매물이 줄어들었기 때문에 임대료가 상승했다는 해석이 지배적입니다. 

 

집 주인의 계약 갱신 거절 가능 사유
세입자가 임대료를 3회 연체한 경우	1월 연체후 2,3월 지급, 4월 연체해도 해당
세입자가 거짓,부정한 방법으로 임차한 경우	허위 신분 계약, 주택에 불법영업장 등 운영
합의하에 세입자에게 상당한 보상 제공한 경우	집주인이 이사비 등 제공
집주인 동의 없이 주택 재임대한 경우	세입자가 타인과 월세 나눠 내기로 하고 함께 거주
세입자가 주택 전부 또는 일부 파손	집주인 동의없이 집을 개조

 

 

임대차 3법 중 계약갱신청구권은 세입자가 세들어 살면서 1회에 한해 계약갱신요구권을 보장하는 법입니다. 그러므로 임대 기간인 2년을 경과할 시점에 임차인이 4년으로 계약을 연장해 줄 것을 임대인에게 요구할 수 있고 이를 법적으로 보장받도록 한 것입니다. 대신 집주인의 비속이나 직계존속이 실제 거주할 경우에는 계약갱신청구를 거부할 수 있도록 하였습니다.

 

계약갱신청구권을 실시하면 임차인의 입방에서는 최대 4년까지 임차 보증이 되기 때문에 안정적으로 주거 기간을 확보할 수 있지만 임대인은 4년까지 새롭게 임대를 할 수 없는 상황이라 초기 임대료를 높게 잡을 가능성이 높아 우려가 되고 있습니다. 

 

 

또 전월세상한제는 임대료를 올리는 폭을 직전 계약 당시 임대료의 5% 내로 제한하는 것입니다. 이렇게 되면 임차인의 입장에서는 임대료의 오름 폭을 줄일 수 있어 긍정적인 반응이지만 임대인의 입장에서는 처음 계약 당시 임대료를 높게 잡을 가능성이 농후합니다. 그리고 전월세상한제는 지방자치단체의 조례로 정할 수 있도록 하였습니다.

 

 

그리고 함께 시행되는 전월세신고제도 있습니다. 전월세신고제는 전세이든 월세이든 계약을 하게 되면 30일 이내로 임대인은 지방자치단체에 신고를 해야 합니다.

 

이렇게 신고를 하게되면 임차인은 자신의 전세 자금을 보장받을 수 있고, 국가에서는 임대차 시장의 현황을 쉽게 파악하여 세금 부과에 보다 긍정적인 역할을 기대할 수 있을 것 같습니다.

 

그러나 임대인은 증가한 세금만큼 임대료를 높일 가능성이 있어 결국 임차인의 부담으로 넘어갈 것이라는 부정적인 우려도 큰 상황입니다.

 

 

이러한 전월세상한제와 계약갱신청구권는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에서 소급 적용된다고 합니다.

 

그리고 전월세신고제의 도입 근거가 된 부동산 거래신고 등에 관한 법률안이 8월 4일 국회 본회의를 통과하였습니다. 앞에서도 언급했지만 법률안의 국회 통과로 내년 6월 1일부터 주택 임대차 계약을 할시 임대차 계약 당사자는 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금과 임대차 계약 정보를 신고해야 합니다. 이렇게 전월세신고제를 시행하면 국내 전월세 현황을 국가가 쉽게 파악할 수 있고, 세금도 쉽게 부과할 수 있을 것 같습니다.

 

 

만약 임대차 당사자 중 한 사람이 신고를 하지 않거나 거부하면 어느쪽이든 단독으로 신고할 수 있도록 했습니다. 그리고 임대차 신고가 이뤄지는 순간 바로 확정일자가 부여됩니다. 또한 이사를 하고 주민등록 전입 신고만 해도 임대차 계약 신고를 했다고 보는 방안도 담겼다고 합니다. 

 

 

 

그리고 7.10 부동산 대책이후 서울과 수도권 그리고 행정수도 이전 말이 나오면서 세종에서도 아파트 값이 급상승하는 등 정부의 부동산 대책과는 다른 양상을 보이고 있습니다. 이렇게 임대차 3법이 시행된 후 바로 부동산 3법도 국회를 통과했습니다.

 

부동산 3법은 양도소득세, 법인세 그리고 종합부동산세입니다. 하지만 이 법들은 모두 시행 시기가 달라 혼란스러울 수 있습니다. 

 

 

세법	현행	본회의 처리안	시행 시기
종부세	0.6~3.2%(1줕ㄱ 0.5~2.7%)	1.2~6.0%(1주택 0.6~3.0%)	2021년(6월1일 보유 기준)
소득세	양도세 최고세율 62%	최고세울 72%(3주택 조정지역 기준)	2021년 6월 2일 양도분부터 적용
	양도세 관련 분양권 주택 수 포한 안 됨	양도세 관련 분양권 주택 수에 포함함	2021년 1월 1일 신규 취득분부터 적용
	9억원 초과 1가구1주택 장기보유특별공제 (10년 이상 보유시 최대 80%)	거주기간 요건 추가 (10년 이상 거주시 최대 80%, 10년 이상 보유만 할 경우 최대 40%)	2021년 1월 1일 양도분부터 적용
취득세	최고세율 4%	최고세율 12%	2020년 하반기 (이르면 8월)
	증여시 취득세 최고세율 3.5%(농특세,지방교육세 포함 4.0%)	12%	2020년 하반기 (이르면 8월)
법인세	법인의 주택 양도소득에 대한 법인세 추가 세율 10%	추가 세율 20%	2021년
세 부담 완화	신혼부부만 생애 최초 주택 취득세 50% 감면	연령,혼인 관계없이 생애최초 주택 취득세 50% 감면	2020년 하반기 (이르면 8월)
		중저가 주택 재산세율 인하	2020년 10월 발표

 

 

먼저 개정 법인세는 2021년 부터 시행되고 법인이 주택을 취득하여 양도하면 20%의 추가세율로 부과한다고 합니다. 

 

그리고 개정 소득세법은 주택 단기보유자와 다주택자들에게 양도소득세를 인상하고 2020년 1월 1일부터 적용하는 분양권과 2021년 6월 1일 이후부터 적용하는 입주권도 포함됩니다. 그리고 2021년 6월 1일 이후부터 주택 단기보유자들이 주택을 양도할 경우 세율이 엄청 높아졌습니다. 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60%라고 합니다.

 

 

또한 조정지역의 주택 양도에도 2021년 6월 1일 이후부터 적용되며 2주택자는 일반세율에서 추가 20%, 3주택자는 일반세율에서 추가 30% 상향 조정된다고 합니다.  

 

내년 2021년 1월 1일 이후부터 1주택자도 9억원을 초과하면 장기보유특별공제 80%를 받으려면 거주기간 요건을 충족해야 합니다. 10년을 거주하면 80%, 10년 보유하면 40%로 계산 적용한다고 합니다.

 

이번에는 종합부동산세법을 알아보겠습니다. 종합부동산세법은 2021년 6월 1일 보유기준으로 1주택자는 0.6%~3%이고 다주택자는 1.2%~6%의 종합부동산세로 상향 조정하였다고 합니다.

 

 

 

이번 부동산 3법 개정에서 지방세법도 해당되는데요. 다주택자는 중과세 범위를 많이 넓혔습니다. 비조정지역인 경우에는 2주택까지는 1~3%의 현 세율을 적용하고 3주택이면 8%, 4주택은 12%의 세율을 적용한다고 합니다.

 

조정지역일경우 8월 11일 국무회의 후 바로 적용 가능성이 높으며 2주택자는 8%, 3주택자는 12%로 적용하며, 증여 취득세일 경우 조정지역인 경우 3억원 이상 증여취득시와 법인 취득시 12%의 세율로 적용한다고 합니다.

 

부동산 관련 계획이 있으신분들은 잘 참고하시면 도움이 될 듯합니다.